ASL/AFUL - Définition, Création, Fonctionnement

Une Association Syndicale Libre (ASL), comme une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) est une des formes de l’Association Syndicale de Propriétaires.

C’est dans l’un et l’autre cas un groupement de propriétaires fonciers qui décident unanimement de se grouper afin d'effectuer ensemble des travaux de gestion, d’amélioration, de construction, d'entretien ou de mise en valeur de leur bien.

L’ASL comme l’AFUL sont actuellement régies par l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 et son décret d'application n° 2006/504 du 3 mai 2006.

L'association syndicale libre est une personne morale de droit privé, elle relève donc du juge judiciaire. En tant que telle, elle doit faire l’objet d’une déclaration à la préfecture de son futur siège. La création, la modification des statuts ainsi que la dissolution de l’Association Syndicale Libre font obligatoirement l’objet d’une publication au Journal Officiel des Associations et Fondations d’Entreprise (JOAFE). Il est possible de consulter les statuts d’une ASL au greffe.

L’appartenance à l’ASL crée un droit réel, attaché à la propriété. ce qui signifie que les propriétaires associés ne peuvent s’affranchir de leur appartenance à l’association qu’en cédant leur propriété. Parallèlement tout acquéreur d’un bien situé dans le périmètre syndical de l’ASL devient automatiquement membre de l'association jusqu'à sa dissolution.

On utilise le système de l’ASL le plus souvent pour gérer les équipements communs (piscine, tennis, salle de sport…) de lotissements pavillonnaires ou de grands ensembles immobiliers, qui sont par ailleurs organisés, chacun, en copropriété.

Créer une ASL : 

La création d’une ASL (ou d’une AFUL) se fait obligatoirement par écrit au moyen de la rédaction de statuts. Doivent obligatoirement y figurer les informations suivantes :

• Nom, objet, siège, règles de fonctionnement
• Conditions de représentation à l'égard des tiers, de modification du statut et de dissolution
• Liste des immeubles compris dans son périmètre et conditions de retrait
• Modes de financement et de recouvrement des cotisations.

Déclarer une ASL :

Après avoir été créée l’association doit être déclarée  par l'un de ses membres, à la préfecture du département ou à la sous-préfecture de l'arrondissement où l'association a prévu d'avoir son siège.

Le dossier de déclaration doit comporter :

• les statuts de l'association en double exemplaire,
• la déclaration de chaque adhérent précisant les désignations cadastrales et la contenance des immeubles pour lequel il s'engage,
• la copie du plan parcellaire des immeubles inclus dans le périmètre de l'association,
• le formulaire prévu en vue de la publication au JOAFE d'un extrait des statuts.

Un récépissé daté et signé est délivré par la préfecture, ou la sous-préfecture, dans les 5 jours suivant la réception du dossier complet de déclaration.

Pour pouvoir justifier de l'existence et de la capacité juridique de l'association, les dirigeants peuvent télécharger une copie de l'annonce publiée au Journal officiel ou justificatif de publication. Ce document est à conserver durant toute la vie de l'association.

Toute modification des statuts, la dissolution de l'association doivent être déclarées. La déclaration doit être effectuée dans les 3 mois suivant la délibération approuvant la modification ou la constatation par le président que les conditions statutaires de dissolution sont remplies.

Fonctionnement d’une ASL : 

Toutes les règles de fonctionnement de l’ASL sont fixées par les statuts. 

L’organe de base de ce fonctionnement est l’Assemblée des propriétaires (ou de leurs mandataires). Les statuts peuvent définir un seuil d’intérêt minimum pour y siéger. La périodicité des réunions de cette assemblée est fixée par les statuts (en principe une fois par an en session ordinaire). 

Cette assemblée élit en son sein les membres du « syndicat » ou (Conseil Syndical) ainsi que leurs suppléants dans les conditions fixées par les statuts. Ce syndicat est l’organe décisionnaire légal de l’ASL. Il l’administre (art.9, ord. 2004). Il est toujours possible de recourir à un syndic professionnel, dénommé Directeur qui cohabite avec les autres membres bénévoles du "syndicat". Le rôle d’un syndic professionnel n’est pas le même, en ASL, qu’en copropriété. Le syndic exécute les décisions du syndicat, dans les conditions fixées par les statuts. Dans les grands ensembles immobiliers la complexité et la technicité de la gestion imposent le plus souvent le recours à un syndic professionnel qui apporte une expérience de gestion, des moyens comptables et une assurance dans le maniement des fonds. Dans ces grands ensembles constitués d’immeubles eux-mêmes organisés en copropriété, les propriétaires ne participent pas à l’Assemblée mais y sont globalement et pour chaque immeuble constitutif représentés par le syndic gestionnaire de leur copropriété. Pour ce faire, il est impératif que les copropriétaires  mandatent clairement leur syndic, par exemple lors de l’AG de la copropriété, sur ses votes à l’assemblée de l’ASL et sur les personnes à élire au syndicat de l’Association Syndicale.

Notons que le copropriétaire élu au "syndicat" assume les responsabilités et le travail d’un membre d’un conseil de direction décisionnaire. Il faut donc une disponibilité certaine et un investissement personnel important

Ce syndicat désigne parmi ses membres un président et un vice-président. Le président prépare et exécute les délibérations de l’Assemblée des propriétaires et du syndicat. Il en convoque et préside les réunions. Il est le chef des services de l’association, et son représentant légal. Il en est l’ordonnateur. Ce président peut nommer un directeur qui sera placé sous son autorité et auquel il pourra déléguer certaines de ses attributions (art. 23, ord. 2004).

Les charges de fonctionnement : Les charges de fonctionnement sont réparties selon les règles figurant dans les statuts. Si rien n'est précisé dans les statuts, l'ASL doit décider en assemblée générale des règles de répartition des charges. En cas de vente d'un lot, les provisions versées par le vendeur pour effectuer des travaux qui ont été votés restent acquises à l'ASL, celles pour travaux éventuels lui sont restituées. Les obligations de propriétaires membres de l'ASL sont des obligations réelles, grevant les immeubles concernés, qui suivent donc ses immeubles, quels que soient leurs propriétaires.